Покупка квартир в новостройке, напрямую от застройщика имеет большую популярность, и привлекательность (как в целях улучшения своих жилищных условий, так и для инвестирования средств в жилую недвижимость). И популярность именно такого вида сделок постоянно растет, с появлением все новых заманчивых коммерческих предложений от фирм застройщиков.
Вариантов таких предложений масса. Среди них и приобретение квартир в кредит при наличии минимального первого взноса, и рассрочка платежей, возможность использования «материнского капитала» в том числе для первоначального взноса, долевое участие, разные формы кооперативов и т.д. Запутаться среди такого многообразия предложений очень легко, и не все фирмы — застройщики чисты на руку, да и банальное мошенничество в этой сфере никто не отменял. Поэтому постараемся разобрать основные моменты приобретения квартир от застройщика, и дать общие советы, на что следует обращать внимание.
Итак, самый первый этап. Вы из имеющихся фирм-застройщиков, остановили свой выбор на какой-то одной. Этому может предшествовать и увиденная или прочитанная где либо реклама, или (что несомненно надежней) Вы получили положительные отзывы о застройщике от знакомых (коллеги, друзья, родственники), которые являлись клиентами данной фирмы. Выбор сделан, теперь необходимо лично познакомиться с застройщиком и его представителями. для этого как правило Вы отправляетесь в офис компании, так же можно посетить сам объект строительства, побеседовать с рабочими.
Одного доброжелательного отношения к вам со стороны представителей фирмы-застройщика вряд ли достаточно для доверия (хотя это и не маловажно). Поэтому следующим этапом знакомства с застройщиком будет ознакомление с его регистрационными документами (Устав фирмы, ОГРН, ИНН), не будет лишним и проверить документы представителя, подтверждающие право на проведение переговоров и заключение договоров от лица руководителя фирмы-застройщика.
Застройщик обязательно должен иметь лицензию на застройку и разрешение на строительство. В разрешении на строительство должен значиться именно тот объект недвижимости, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, обратите внимание на сроки окончания разрешения. В лицензии обратите внимание на сроки ее действия, и соответствие разрешенной и фактической высотности здания.
Так же необходимо не спеша и очень внимательно ознакомиться с договором (формы договора могут отличаться в зависимости от способа приобретения жилья) и всеми его пунктами. Попросите взять домой для более детального ознакомления проектную документацию.
С договором тоже лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, где Вас ничто не будет отвлекать. Оптимальным вариантом будет a консультация юриста по жилищным вопросам. Ведь юридически неподготовленный человек часто не обращает внимания на значимые пункты договора, от которых может зависеть многое.
Фирмой — застройщиком может быть предложен один из следующих договоров:
1. Договор долевого участия — регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в законодательные акты Российской федерации». Суть данного договора заключается в передаче уже построенного застройщиком объекта участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта. Договор вступает в силу после государственной регистрации, проходя правовую экспертизу в уполномоченных организациях. Кроме того, при несоблюдении застройщиком сроков, или при несоответствии качества выполненных работ, Вы имеете право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке. Проследите, что бы договор содержал: указание на определенный объект, подлежащий сдаче, сроки выполнения, цена или сумма договора и гарантийные сроки, иначе договор может быть признан недействительным. Определенная доля риска, при заключении такого договора остается, но плюсом является проверка документации застройщика органами гос. регистрации.
2. Другой распространенной формой является «Договор купли-продажи» — не подлежит государственной регистрации, и может указывать на нежелание застройщика брать на себя обязательства о предоставлении нужных документов.
3. Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — Вам предлагают вступить в кооператив, приобретающий для Вас квартиру, а Вы в свою очередь вносите пай. Будьте бдительны, до подписания такого договора посоветуйтесь с опытным юристом, так как все условия такого договора прописаны в уставе кооператива, и договор сомнителен уже в момент его подписания.
4. Часто встречается вид договора, приобретения квартиры от застройщика через жилищно-строительный кооператив — Вы вступаете в кооператив, платите паи и членские взносы, составляющие в сумме стоимость будущей квартиры. Компания застройщик начинает строительство после сборов членских взносов. Удобная, но не лишенная риска, схема приобретения жилья. В данном случае следует ознакомиться с разрешительными документами и лицензиями компании. А так же внимательно изучить пункт о возможности проведения общих собраний по распределению жилья.
Кроме перечисленного проверьте права застройщика на земельный участок, обратите внимание на целевое назначение земель. В документах должно быть указано, что земля выделяется под строительство жилого дома с соответствующим адресом. Убедитесь в законности приобретения права собственности застройщиком на землю — факт участия в торгах должен быть указан в самом договоре.
Если строительство ведется с участием органов власти, являясь публичным инвестиционным проектом, убедитесь что застройщик, к которому Вы обратились, имеет соответствующий договор с административными органами. В противном случае квартира может быть продана без Вашего участия. И еще раз, проверяйте полномочия представителя, участвующего в переговорах от лица фирмы застройщика, и ставит свою подпись в самом договоре. Бдительность не будет излишней! Не забывайте обращаться к специалистам, способным оказать грамотное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Удачных Вам приобретений!
Полный спектр юридических услуг в сфере приобретения и оформления квартир в новостройках Вы можете получить в ЮК «АМПАРО», которая также занимается такими вопросами как: правомерное поведение и правонарушение, юридическая ответственность.
